Projektentwicklung mit BGG Immobilien Hamburg

Eine Projektentwicklung für Immobilien gilt aufgrund ihrer Komplexität in Bezug auf ihre Aufgaben als äußerst facettenreich. Mit anderen Worten setzt sie mehr oder minder zu gleichen Teilen ökonomische, rechtliche und bautechnische Kenntnisse voraus. Für den Erfolg einer Projektentwicklung ist eine Standort- und Marktanalyse vor der Realisierung des Projekts von entscheidender Bedeutung. Höchste Priorität haben dabei die Bedürfnisse und Anforderungen der potentiellen Nutzer der Immobilie. Stellt man eine nutzerseitige Nachfrage nach einer Immobilie sicher, kann man hierdurch mit laufenden und schrittweise steigenden Erträgen rechnen. Damit ist dann in der Regel auch der Verkauf an einen Endinvestor gesichert. Zur Umsetzung einer erfolgreichen Projektentwicklung für Immobilien müssen eine Vielzahl zum Großteil zeitgleich laufende Prozesse koordiniert und entschieden werden. Aufgrund der vielfältigen Ausprägungen der Tätigkeitsfelder wird Projektentwicklung auch als Koordinierungstätigkeit beziehungsweise Leitungstätigkeit bezeichnet. Diese setzt eine Vielzahl von Kenntnissen des jeweiligen Immobilienmarktes sowie entsprechende Fähigkeiten bei der Planung, Realisierung und Vermarktung voraus.

Überblick Projektentwicklung von BGG Immobilien Hamburg

1. Entwicklung und Weiterentwicklung von einer Projektidee
2. Prüfung der Realisierbarkeit des Immobilienprojektes
3. Kostenkalkulation beziehungsweise Ertragskalkulation zur Berechnung erzielbarer Renditen
4. Konzeption und Planung des Objektes
5. Finanzierung und Kapitalbeschaffung für das Immobilienprojekt
6. Vermarktung zum Verkauf beziehungsweise zur Vermietung der Immobilie

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Projektentwicklung für Immobilien

Eine Projektentwicklung für Immobilien stellt einen hohen inhaltlichen Anspruch an einen Projektentwickler. Sie beginnt mit der Informationsbeschaffung über den Immobilienmarkt und umfasst die Entwicklung einer tragfähigen und belastbaren Projektidee. Des Weiteren enthält sie die bauliche Realisierung des Objektes und parallel zu allen Aufgaben die Vermarktung der Immobilie. Dabei unterscheidet man Projektentwicklung im engeren, mittleren und weiteren Sinne.

Projektentwicklung im engeren Sinne

Projektentwicklung im engeren Sinne beschreibt verschiedene Tätigkeitsphasen während der Immobilienprojektentwicklung entsprechend ihrer Entwicklungsstufen. Dazu gehören die folgenden Phasen:

1. Investitionsentscheidung
2. Projektidee
3. Projektkonzeption
4. Entwurf und Planung

Sobald sämtliche Voraussetzungen für die Erstellung und Vermarktung gegeben sind, gilt die Projektentwicklung im engeren Sinne als abgeschlossen. Damit enthält sie die Entwicklung einer Projektidee bis zur Entwurfsplanung. Zudem kann sie auch die Genehmigungsplanung, auch als HOAI – Leistungsphase 4 bekannt, beinhalten.

Leistungsphasen nach HOAI

HOAI steht als Abkürzung für Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Die verschiedenen Leistungsphasen nach HOAI beinhalten dabei die folgenden Punkte:

1. Grundlagenermittlung
2. Vorplanung
3. Entwurfsplanung
4. Genehmigungsplanung
5. Ausführungsplanung
6. Vorbereitung der Vergabe
7. Mitwirkung bei der Vergabe
8. Objektüberwachung (Bauüberwachung beziehungsweise Bauobjektleitung)
9. Objektbetreuung und Dokumentation

Projektentwicklung im mittleren Sinne

Beim Vertrieb für Immobilienprojekte ohne eine bauliche Realisierung treten fast immer Probleme auf. In manchen Fällen ist die Vermarktung sogar nur im Zusammenhang mit dem Bau eines Objektes möglich. Gehört der Bau der Immobilie zu einem weiteren Leistungsbereich spricht man von einer Projektentwicklung im mittleren Sinne. Diese umfasst dann die Investitionsentscheidung, die Projektidee, die Projektkonzeption, den Entwurf und die Planung, die Realisierung beziehungsweise den Bau der Immobilie sowie die Vermarktung.

Projektentwicklung im mittleren Sinne umfasst:

1. Phase bis zur Investitionsentscheidung
   • Standort- und Marktanalyse
   • Prüfung baulicher Nutzung
   • HOAI-Leisungsphasen (Grundlagenermittlung und Vorplanung)
   • Wirtschaftlichkeitsanalyse
   • Grundstückssicherung
2. Konzeptionsphase und Planungsphase
   • Akquisition Käufer oder Mieter
   • Schaffung und Klärung finanzieller Voraussetzungen
   • Klärung und Schaffung grundbuchrelevanter Voraussetzungen
   • Schaffung und Klärung baurechtlicher Voraussetzungen
     • Entwurftsplanung
     • Genehmigungsplanung
   • Definition Vermarktungsstrategie, Auswahl Immobilienmakler
   • Vermarktung der Immobilie (Vermietung und/oder Verkauf)
3. Realisierungsphase und Vermarktung
   • Errichtung der Immobilie (HOAI-Leistungsphase 5 – 9)
   • Vermarktung der Immobilie (Vermietung und/oder Verkauf)

Projektentwicklung im weiteren Sinne

Wird der Projektentwickler zusätzlich noch mit Aufgaben während der Nutzungsphase der Immobilie beauftragt, spricht man von Projektentwicklung im weiteren Sinne. Diese sind auch bekannt als Aufgabenbereiche des Asset, Facility und Property Managers. Dabei ist es erfolgsversprechend wenn die Projektentwicklung schon von Anfang an Hand in Hand mit dem Immobilienbestandsmanagement geht. Zudem werden in jeder Phase wichtige Grundsteine für das künftige Bestandsmanagement für Immobilien gelegt. Präzise und detaillierte Arbeit mit Vorausschau während jeder Phase bilden das Fundament für eine optimale und damit nachhaltige Immobiliennutzung. Das Bestandsmanagement gehört jedoch in vielen Fällen nicht zu den typischen Leistungen eines Projektentwicklers.

Projektmanagement, Projektleitung und Projektsteuerung

Im Zusammenhang mit einer Projektentwicklung finden sich häufig die Begriffe Projektmanagement, Projektleitung und Projektsteuerung wieder. Diese Begriffe werden gern als Synonyme verwendet, sollten jedoch klar von einander abgegrenzt werden.

Projektmanagement

Projektmanagement wird gemäß der DIN 69901 definiert. Sie umfasst die Gesamtheit von Führungsaufgaben, Führungsorganisation, Führungstechniken und Führungsmitteln für die Initiierung, Definition, Planung, Steuerung sowie den Abschluss eines Projekts. Dabei sind die Übergänge zwischen der Projektentwicklung und dem Projektmanagement fließend. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass Projektmanagement erst mit der Initiierung beziehungsweise mit der Durchführung beginnt. Das heißt Projektmanagement beinhaltet zusätzlich die erste Phase der Entwicklung der Projektidee. Nach dieser Definition muss vor der Initiierung des Projektes die Idee auf Wirtschaftlichkeit anhand von Standort- und Marktanalysen geprüft werden. Versteht man hingegen unter Initiierung die bauliche Realisierung beginnt das Projektmanagement erst mit der Planung und der Erbauung der Immobilie.

Projektsteuerung

Seit Inkrafttreten der HOAI vom 11.08.2009 ist die inhaltliche Beschreibung der Projektsteuerung weggefallen. Die wesentlichen Aufgabenbereiche finden sich nun in der HOAI – Leistungsphase 8 wieder, welche die Objektüberwachung beziehungsweise Bauüberwachung beinhaltet. Die Projektsteuerung ist Bestandteil einer jeden Projektentwicklung und hat die folgenden Aufgaben zum Gegenstand:

1. Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben eines Zahlungsplanes
2. Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben von differenzierten Zeit-, Kosten- und Kapazitätsplänen
3. Tätigkeit als verantwortlicher Bauleiter (je nach Landesrecht geregelt)

Umfangreiche Projektentwicklungen

Die Projektsteuerung kann bei umfangreichen Projektentwicklungen beziehungsweise großen Immobilienprojekten im Vergleich zu kleineren sehr viel komplexer und vielfältiger sein. Hier können die Aufgaben der Leistungsphase 8 wie im Folgenden beschrieben weit von den bisher genannten abweichen:

1. Definition der Aufgabenstellung, Erstellung und Koordinierung des gesamten Projekts
2. Bestimmung der Voraussetzung für Planer beziehungsweise Projektbeteiligter und deren Einsatz
3. Aufstellung und Überwachung von Terminplänen, Organisationsplänen und Zahlungsplänen
4. Kontrolle und Koordination der Beteiligten am Projekt
5. Betreuung der Projektbeteiligten
6. Überwachung und Fortschreibung der geplanten Ziele
7. Klärung von Zielkonflikten
8. Sicherstellung erforderlicher Kommunikation beziehungsweise regelmäßigen Austausch zwischen allen Projektbeteiligten
9. Kontrolle und Koordinierung von Finanzierungsverfahren, Förderungsverfahren und Genehmigungsverfahren

Oft werden die Aufgaben der Projektsteuerung bei der Projektentwicklung von dem Investor selbst beziehungsweise einer von ihm delegierten Personen übernommen.

Projektleitung

Die Projektleitung obliegt dem Investor, der die Entscheidung über die Projektrealisierung trägt. Darin liegt auch der wesentliche Unterschied in der Abgrenzung zur Projektsteuerung. Der Investor entscheidet selbst in wie fern ein Projektleiter bestellt wird und mit welchen Entscheidungsbefugnissen und Weisungsbefugnissen dieser ausgestattet wird.

Varianten einer Projektentwicklung

Im Grunde genommen haben sich zwei Varianten zur Stellung der Projektentwicklung manifestiert. Zum einen dient sie als Dienstleistung für einen Investor. Für ihn wird das Immobilienprojekt auf seinem Grundstück und auf seine Kosten entwickelt. Die Alternative dazu ist eine Entwicklung im eigenen Namen, auf einem eigenen Grundstück und somit auf eigene Rechnung. In diesem Fall tritt der Projektentwickler selbst als Investor auf, in den meisten Fällen als Zwischeninvestor. Hier tritt er als Bauträger auf und unterliegt damit den Bestimmungen der Immobilienmakler mittels Maklerordnung und der Bauträgerordnung. Des Weiteren trägt er bei dieser Variante der Projektentwicklung in der Regel vollständig das Vermarktungsrisiko.

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