Immobilienbewertung von BGG Immobilien Hamburg

Der häufigste Grund für eine fachgerechte Immobilienbewertung ist ein bevorstehender Immobilienkauf beziehungsweise Immobilienverkauf. Eine Immobilienbewertung erfolgt dabei nach verschiedenen Verfahren. Zumeist erfolgen diese nach dem Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren. Bei professioneller Anwendung dieser Methoden liefern sie realistische Verkehrswerte und Marktwerte, welche die Basis für eine erfolgreiche Vermarktung sind. Für die Vermittlung von Immobilien bieten wir Ihnen umfangreiches und detailliertes Know-how auf neuestem Stand. Für eine Immobilienbewertung ermitteln wir auf Basis aktueller, weitreichender und direkt miteinander vergleichbarer Immobilienangebote marktgerechte Kaufpreise beziehungsweise Verkaufspreise. In Verbindung mit einer umfassenden Marktforschung können wir für Ihre Immobilie den optimalen Verkehrswert beziehungsweise Marktwert bestimmen. Damit optimieren wir nicht nur die Vermarktungszeit auf ein Minimum, sondern erzielen damit auch den im Zusammenhang stehenden bestmöglichen Kaufpreis beziehungsweise Verkaufspreis.

Überblick Immobilienbewertung von BGG Immobilien Hamburg

BGG Immobilien Hamburg erstellt professionell, präzise und marktgerechte Immobilienbewertungen, die Voraussetzung für eine erfolgreiche Vermarktung sind.
  1. Erstellung einer Marktpreisanalyse für die entsprechende Immobilie
  2. Bestimmung von Kaufpreis beziehungsweise Verkaufspreis unter Berücksichtigung von Standard, Lage und Ausstattung
  3. Bestimmung von Angebotspreisentwicklungen und Analyse von Preistrends in der entsprechenden Umgebung
  4. Übersicht von Vergleichsangeboten
  5. Bestimmung der Angebotsverweildauer für vergleichbare Immobilienangebote

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Immobilienbewertung für Grundstücke, Häuser, Wohnungen und Gewerbeimmobilien

Bei einer Immobilienbewertung werden die sogenannten Verkehrswerte unter Berücksichtigung der Lage, des Zustandes und der Ausstattung des Objektes ermittelt. Für eine Grundstücksbewertung, Hausbewertung oder Wohnungsbewertung kommen beispielsweise das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren zum Einsatz. Bevor Sie beabsichtigen eine Immobilie zu verkaufen oder zu kaufen, ist eine Immobilienbewertung nach einem dieser Ansätze dringend zu empfehlen. Viele Eigentümer haben keine genauen Vorstellungen über den tatsächlichen Wert ihrer Immobilie. Bei übertriebenen Preisforderungen führt dies infolgedessen zu langen Vermarktungszeiten. Ferner riskieren sie den Ruf ihrer Immobilie. Demgegenüber führen zu geringe Preisvorstellungen zu verhältnismäßig hohem Vermarktungsaufwand und unnötigem Stress. Des Weiteren riskieren Sie einen Vermögensverlust, welcher durch eine professionelle Immobilienbewertung vorab vermieden hätte werden können. Mit der Beauftragung eines kompetenten Immobilienmaklers können derartige Risiken auf ein Minimum reduziert werden. Darüber hinaus sparen Sie sich nicht nur viel Zeit, sondern vereinfachen und professionalisieren Sie auch den gesamten Verkaufsprozess.

Gründe für eine Immobilienbewertung

Die Bewertung von Immobilien kann aus den unterschiedlichsten Gründen erforderlich werden. Im Folgenden finden Sie die häufigsten Anlässe für eine Immobilienbewertung:

  1. Bestimmung des Verkehrswertes für den Immobilienkauf
  2. Feststellung des Marktwertes für den Immobilienverkauf
  3. Ermittlung des Beleihungswertes für Kredite
  4. Spezifikation des Bilanzwertes für die Bilanzierung
  5. Ermittlung des Grundbesitzwertes für die Besteuerung
  6. Bestimmung des Versicherungswertes für den Abschluss von Versicherungspolicen

Verkehrswert und Marktwert einer Immobilienbewertung

Das Ziel einer Immobilienbewertung ist die Findung eines optimalen Verkehrswertes beziehungsweise Marktwertes einer Immobilie. Gemäß dem § 194 des Baugesetzbuches beinhaltet der Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie den Preis der zum Zeitpunkt der Immobilienwertermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften und rechtlichen Gegebenheiten zu erzielen wäre ohne dabei Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu nehmen. Somit handelt es sich bei dem Verkehrswert um einen stichtagbezogenen Wert für den die zu berücksichtigenden Gegebenheiten der Verkehrswertermittlung im § 3 der Verordnung für Immobilienwertermittlung geregelt sind. Hier werden allgemeine Wertverhältnisse zum Stichtag der Immobilienbewertung einbezogen wie Wirtschaftslage, Kapitalmarktgegebenheiten sowie wirtschaftliche und demografische Entwicklungen des Umfeldes der Immobilie.

Verfahren der Immobilienbewertung

Die Grundlage einer Immobilienbewertung beziehungsweise einer Verkehrswertermittlung für Immobilien bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Für die Erstellung werden in Deutschland das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren angewendet. Das Ergebnis aus der jeweils angewandten Methode, der Vergleichswert, Ertragswert beziehungsweise Sachwert ist ein Zwischenwert. Dieser wird fortgeschrieben und bildet den Verkehrswert unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage. Darunter fallen verschiedene Marktanpassungsfaktoren in Bezug auf die zu bewertende Immobilie sowie entsprechende Liegenschaftszinssätze. Auf internationaler Ebene kommen Direct Value Comparison Method, Investment Methos, Profits Method, Replacement Cost Method und Residual Method zum Einsatz. Alle Methoden basieren prinzipiell auf ähnlichen Herangehensweisen um letztendlich belastbare Verkehrswerte beziehungsweise Marktwerte zu generieren.

Immobilienbewertung mittels Vergleichswertverfahren

Bei einer Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren werden aus einer bestimmten Mindestanzahl von Preisen Vergleichswerte gebildet. Dafür werden Kaufpreise solcher Objekte herangezogen, welche mit der zu bewertenden Immobilie hinreichend übereinstimmende Merkmale aufweist. Kann keine ausreichende Anzahl von Vergleichswerten in einem bestimmten Gebiet erhoben werden, so wird auf andere Gebiete mit ähnlichen Merkmalen ausgewichen. Ferner werden bei einer Immobilienbewertung durch Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten individuelle Gegebenheiten berücksichtigt.

Ablauf einer Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren

  1. Bestimmung und Suche nach Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien
  2. Beurteilung und Anpassung der Vergleichspreise auf deren Beeinflussung durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
  3. Berücksichtigung der Wertentwicklung der Kaufpreise seit dem Kaufzeitpunkt
  4. Ermittlung des zu erzielenden Kaufpreises auf Basis der herangezogenen Vergleichspreise für die Immobilie unter Berücksichtigung der gewünschten Vermarktungsdauer
  5. Weitere Anpassungen beziehungsweise Berücksichtigung des ermittelten Vergleichspreises anhand der individuellen und aktuellen Immobilienmarktsituation

Für die meisten Immobilien existieren ausrechende Vergleichsobjekte für eine belastbare Immobilienbewertung. Umso spezieller jedoch das Objekt umso schwieriger ist es entsprechende Vergleichsobjekte zu finden. Bei sehr spezifischen Immobilien stößt diese Methode aufgrund einer geringen Anzahl von Vergleichsobjekten an seine Grenzen. In derartigen Fällen werden das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren herangezogen.

Immobilienbewertung mittels Ertragswertverfahren

Der Einsatz unterschiedlicher Verfahren zur Bewertung von Immobilien bei BGG Immobilien Hamburg generiert präzise und marktgerechte Preise für die Immobilienvermarktung.

Bei einer Immobilienbewertung mit dem Ertragswertverfahren wird auf der Grundlage von marktüblich erzielbaren Erträgen der Ertragswert bestimmt. Selbst bei größeren periodischen Schwankungen von Erträgen können bei absehbaren Veränderungen über längere Zeiträume hinweg präzise Werte mit diesem Verfahren ermittelt werden. Beim Ertragswertverfahren werden Erträge über die Restnutzungsdauer kapitalisiert. Diese Wertermittlungsmethode folgt ähnlichen Prinzipien wie die international anerkannte Investment Method, wobei der Bodenwert und der Gebäudewert stets getrennt betrachtet werden. Das Ertragswertverfahren kommt hauptsächlich bei Immobilien zur Anwendung, welche für die Ertragserzielung eingesetzt werden. Diese betrifft maßgeblich Investitionen für Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und gemischt genutzte Immobilien sowie Managementimmobilien oder Betreiberimmobilien wie Hotels, Krankenhäuser und Freizeitimmobilien.

Ablauf einer Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren

  1. Bestimmung des Bodenwertes mittels Vergleichswertverfahren
  2. Spezifizierung der Bodenwertverzinsung mittels Liegenschaftszinssatzes
  3. Ermittlung des Jahresreinertrages der Immobilie (Jahresrohertrag abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten)
  4. Bestimmung des Vervielfältigers (ergibt sich aus der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem Liegenschaftszinsatz)
  5. Spezifizierung des Ertragswertes für das Gebäude (Jahresreinertrag abzüglich der Bodenwertverzinsung)
  6. Bestimmung des Ertragswertes für das gesamte Objekt (Bodenwert und Ertragswert des Gebäudes)
  7. Anpassungen des bestimmten Ertragswertes an die aktuelle Situation auf dem Grundstücksmarkt

Immobilienbewertung mittels Sachwertverfahren

Bei einer Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren werden aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen Anlagen und dem Bodenwert der Sachwert bestimmt. Dabei werden allgemeine Verhältnisse und Gegebenheiten auf dem entsprechenden Immobilienmarkt durch Sachwertfaktoren berücksichtigt. Der Sachwert der baulichen Anlagen wird hierbei aus den Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung ermittelt. Zur Bestimmung werden auch Erfahrungssätze angewandt. Das Sachwertverfahren wird hauptsächlich zur Immobilienbewertung für Wohnimmobilien angewendet, sobald das Vergleichswertverfahren schwierig oder nicht anwendbar ist.

Ablauf einer Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren

  1. Bestimmung des Bodenwertes anhand des Vergleichswertverfahrens
  2. Bestimmung der Werte der baulichen Anlagen
    • Definition der Herstellungskosten
    • Bestimmung der Alterswertminderung
    • Berücksichtigung von Abschlägen für Bauschäden und Mängel
    • Berücksichtigung von sonstigen wertbeeinflussenden Faktoren
  3. Ermittlung der Werte für Außenanlagen beziehungsweise sonstiger bestehender Anlagen
  4. Sachwertbestimmung aus der Summe von Bodenwert und der Sachwerte für die baulichen Anlagen, Außenanlagen und sonstiger bestehender Anlagen
  5. Korrektur des Gesamtsachwertes der Immobilie um marktbeeinflussende Faktoren auf dem Grundstücksmarkt

Kompetente Immobilienbewertung von BGG Immobilien Hamburg

Für die Immobilienbewertung nutz BGG Immobilien Hamburg vorzugsweise Vergleichswerte und daraus resultierende Ertragswerte zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit von Immobilien. Wir arbeiten gemeinsam im Netzwerk mit dem Zugang zu einer Vielzahl von Immobilienmaklern in Deutschland, Österreich und in der Schweiz. Mit anderen Worten greifen wir damit auf eine umfassende Datenbank von zu Disposition stehenden Immobilien, Immobilienkäufern und Immobilienverkäufern zurück. Des Weiteren überwachen wir alle relevanten Märkte zur Bestimmung marktgerechter Kaufpreis und Verkaufspreise. Durch den Einsatz modernster Technologien in der Vermarktung, schaffen wir Transparenz und Effizienz über den gesamten Vermarktungsprozess hinweg. Sie profitieren dabei nicht nur durch aktuellste Informationen für eine präzise Bewertung, sondern auch durch optimierte und beschleunigte Arbeitsabläufe bei sämtlichen Vermarktungsschritten.

Als Grundlage jeder Vermarktung dient der optimale Verkehrswert der Immobilie der nur mit einer professionellen Immobilienbewertung ermittelt werden kann. Zur Wertermittlung stehen wir Ihnen vor Ort als Immobilienmakler mit fachlicher und lokaler Expertise jederzeit zur Verfügung. Überregional greifen wir auf Immobilienmakler aus unserem Netzwerk mit entsprechender Expertise zurück. Der Vermarktungsprozess wird durch die Erstellung hochwertiger Exposés, Broschüren und sonstiger Verkaufsmaterialien professionell unterstützt. Diese werden durch die Auswahl der besten oder auch aller Vermarktungskanäle zielgruppenorientiert angeboten.

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