Für Wohnimmobilien äußerten sich Experten der Bundesbank in dieser Woche kritisch über die Kaufpreisentwicklung. Weiterhin besteht eine große Uneinigkeit über die Entwicklung der Preise. Laut der Frankfurter Allgemeinen Zeitung vom 23.02.2018 untermauerten die Banker ihre Aussage, dass sich die Preise für Wohnimmobilien momentan von der allgemeinen Preisentwicklung abgekoppelt haben. Dies trifft aber nicht für alle Großstädte und Städte zu, wobei Übertreibungen in Extremfällen von bis zu 35 Prozent zu beobachten sind. Trotz dieser Aussagen sehen Banker, Forscher, Immobilienmakler, Projektentwickler und sonstige Spezialisten keine Bildung einer Immobilienblase. Wer Wohnimmobilien kaufen möchte, sollte sich nicht aus der Ruhe bringen lassen. Aktuell erleben wir Übertreibungen, welche sich zukünftig wieder normalisieren sollten, so die Befragten weiter.
Preise für Wohnimmobilien langsamer gestiegen in 2017
Laut dem aktuellen Monatsbericht der Deutschen Bundesbank Februar 2018 sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland weiter gestiegen. In städtischen Gebieten hielten die Preissteigerungen im Vergleich zu ländlichen Regionen unaufhaltsam an. Der Preisanstieg fiel jedoch auf breiter Front im Vergleich zum Vorjahr etwas geringer aus. Man rechnet, dass die Nachfrage nicht weiter befeuert wurde, durch nicht weiter fallende Zinsen. Weiterhin stand der Nachfrage ein größeres Angebot an Neubau Immobilien gegenüber. Trotz der Angebotsausweitung und der tendenziell nicht weiter gefallenen Zinsen liegen die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Städten deutlich über dem Niveau. Im Berichtszeitraum lag die Teuerung bei zirka 5,75 Prozent nach 6 Prozent im Vorjahreszeitraum. Laut dem Statistischen Bundesamt lag die Teuerung bei 4 Prozent in den ersten 3 Quartalen in 2017 nach 6 Prozent im Vorjahreszeitraum. Auch nach dem EPX-Hauspreisindex verlangsamten sich die Teuerungsraten für Wohnimmobilien in 2017.
Teuerungsraten für Wohnimmobilien in Städten und Großstädten weiterhin hoch
In Städten wiederum stiegen die Preise für Wohnimmobilien unaufhaltsam um kräftige 9 Prozent und somit deutlich mehr als in den 3 vorausgegangenen Jahren mit 7,5 Prozent. In den sieben Großstädten mit bereits überdurchschnittlich hohen Preisen reduzierte sich die Preisdynamik, lag aber immer noch bei stattlichen 9,25 Prozent. Im Vergleich zu selbstgenutzten Wohnimmobilien lagen die Teuerungsraten bei Mietshäusern in den Städten deutlich höher. Die Nachfrage trotz bereits hoher Kaufpreise richtet die Aufmerksamkeit zunehmend auf Städte im nahe liegenden Umfeld von Großstädten. Sie haben im Vergleich zum ländlichen Raum sowie im Vergleich zu Großstädten weiter an Attraktivität gewonnen. Die Erhöhung der Kaufpreise hat sich in Städten auch im Bereich der Mieten bei Neuverträgen durchgesetzt. Hier betrugen die Steigerungen zirka 7,25 Prozent in 2017. In Großstädten lag dieser Wert sogar bei 9,25 Prozent.
Preise für Wohnimmobilien werden durch die Einkommensentwicklung begünstigt
Die Entwicklungen der Kaufpreise für Wohnimmobilien und die Steigerung der Mieten für überlassenen Wohnraum wurden durch verschiedene Faktoren begünstigt. Gute Einkommensaussichten der Privathaushalte und gute Arbeitsmarktbedingungen trugen maßgeblich zu einer kräftigen Nachfrage bei. Der guten Nachfrage konnte auch eine ausbleibende Entlastung durch weiter fallende Zinsen keinen Abbruch tun. Die Bundesbank spricht weiterhin von einem weiter ansteigenden Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und Einkommen, welches den Anteil von Wohnraumkosten am Einkommen beschreibt. Dieses sei von einem bereits stark erhöhten Niveau in 2016 nun aber weniger stark in 2017 gestiegen. Dies sei neben den guten Einkommensaussichten auch auf eine zunehmende Attraktivität von Städten im Umkreis von Großstädten bei der Wohnortwahl zurückzuführen.
Überdurchschnittliche viele Fertigstellungen von Wohnimmobilien
Weiterhin hat der Neubau von zusätzlichen Wohnimmobilien die Kaufpreise trotz anhaltend starker Nachfrage begünstigend beeinflusst. In 2017 wurden mehr Wohnraum mit zirka 278.000 Einheiten fertiggestellt als im Vorjahreszeitraum und somit ein noch höherer Preisauftrieb verhindert. Der Großteil fertiggestellter Wohnimmobilien entfiel auf die Erstellung von Geschosswohnungen. Im Gegensatz zu den steigenden Fertigstellungen sind erstmals seit dem Beginn des Immobilienbooms die Baugenehmigungen rückläufig. Sie fielen 2017 um zirka 7,5 Prozent auf 345.000 Einheiten im Vergleich zum Vorjahr. Dies sei aber normal unter Berücksichtigung der Sondereffekte in 2016, welche zu einer Steigerung von 20 Prozent geführt hatten. Die über die Jahre laufenden Wachstumsraten sowie die damit verbundenen steigenden Kapazitätsauslastungen führten in 2017 auch zu einer erneuten Steigerung der Preise für Bauleistungen. Diese sind zirka um 3 Prozent in 2017 gestiegen und übertrafen damit noch die Steigerungen in 2016. Auch die Baulandpreise sind mit 12 Prozent überdurchschnittlich stark gestiegen als in den Vorjahren.
Stabilisierung der Preise für Wohnimmobilien
Die aktuellen Entwicklungen bei den Preisen für Wohnimmobilien deuten zum Teil auf deutliche Übertreibungen oder auch auf die Bildung einer Immobilienblase hin. Die Experten sind sich jedoch einig und sehen keine unnatürlichen Entwicklungen am Immobilienmarkt. Sämtliche relevanten Indikatoren sprechen für eine Stabilisierung sowie für eine Stagnation der Preise. Einen Zusammenbruch der Immobilienpreise sieht man den Aussagen zufolge nicht. Dies sei auch schwer möglich durch die Sondereffekte der Zuwanderung als auch durch die Nachfrage ausländischer Investoren nach deutschen Wohnimmobilien. Punktuell kann die Entwicklung an der einen oder anderen Stelle auch zu fallenden Preisen führen, auf breiter Front jedoch sehen die Experten keine Anzeichen. Selbst bei steigenden Zinsen und abreißender Nachfrage aus dem Inland und Ausland sei der Markt stabil besonders im Hinblick auf die unterdurchschnittlichen Preise für Wohnimmobilien im internationalen Vergleich.
BGG Immobilien Hamburg, 28.02.2018.